Tài khoản 217 bất động sản đầu tư theo Thông tư 99: kết cấu và bút toán

Tài khoản này không nhận bất động sản mua để bán thường xuyên, bất động sản đang xây dựng để bán sắp tới, bất động sản chủ sở hữu tự sử dụng, và bất động sản còn đang xây dở chưa thành hình. Để được ghi nhận, bất động sản phải thỏa hai điều kiện cùng lúc: chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai, và nguyên giá xác định được một cách đáng tin cậy.

Nguyên giá là toàn bộ chi phí bằng tiền hoặc tương đương tiền đã bỏ ra, hay giá trị hợp lý của thứ đem đổi, tính đến lúc mua hoặc xây xong. Với tài sản mua, nguyên giá gồm giá mua và các chi phí trực tiếp như phí tư vấn, lệ phí trước bạ, chi phí giao dịch. Tài sản tự xây thì nguyên giá là giá thành thực tế cộng chi phí liên quan trực tiếp. Ba loại chi phí sau không tính vào nguyên giá: chi phí ban đầu không cần thiết để đưa tài sản vào trạng thái hoạt động theo dự định, chi phí khi mới đưa vào hoạt động trước lúc đạt trạng thái bình thường, và chi phí bất thường về vật liệu, lao động hay nguồn lực khác trong lúc xây.

Chi phí phát sinh sau khi đã ghi nhận được tính vào chi phí kinh doanh trong kỳ, trừ khi chắc chắn làm tài sản mang lại lợi ích kinh tế lớn hơn mức dự kiến ban đầu, khi đó mới cộng vào nguyên giá.

Khấu hao lũy kế nằm ở 2147 (hao mòn bất động sản đầu tư), số dư bên Có, tách khỏi 2141 của tài sản cố định hữu hình. Doanh nghiệp theo dõi chi tiết từng bất động sản tương tự tài sản cố định.

Bất động sản cho thuê phải trích khấu hao vào chi phí kinh doanh, kể cả lúc tạm ngừng cho thuê, và thời gian cùng phương pháp khấu hao có thể ước tính theo bất động sản chủ sở hữu tự dùng cùng loại. Giá vốn dịch vụ cho thuê gồm khấu hao và các chi phí trực tiếp như dịch vụ mua ngoài, lương nhân viên quản lý bất động sản cho thuê, khấu hao công trình phụ trợ. Nhận tiền thuê trước nhiều kỳ thì doanh thu phân bổ theo thời gian cho thuê.

Bất động sản chờ tăng giá thì không khấu hao (trừ thời gian đang cho thuê). Có bằng chứng chắc chắn bị giảm giá so với thị trường và xác định được đáng tin cậy thì ghi giảm nguyên giá, tổn thất vào giá vốn. Nếu quyết định bán mà không sửa chữa, cải tạo gì thì vẫn để ở 217 đến lúc bán, không chuyển sang hàng tồn kho.

Chỉ chuyển mục đích sử dụng khi mục đích thay đổi thật: bắt đầu tự dùng, bắt đầu triển khai để bán, thôi tự dùng để cho thuê, hay bắt đầu cho thuê hàng tồn kho. Việc chuyển này không đổi giá trị ghi sổ và nguyên giá của tài sản.

Ví dụ số: công ty mua một tòa nhà giá 6.000.000.000 đồng để cho thuê, thuế GTGT 10% là 600.000.000 đồng được khấu trừ, chuyển khoản. Ghi Nợ 217 6.000.000.000, Nợ 1332 600.000.000, Có 112 6.600.000.000. Khấu hao 20 năm, mỗi tháng 6.000.000.000 / 240 = 25.000.000 đồng, ghi Nợ 632 25.000.000, Có 2147 25.000.000. Tiền thuê tháng đó 60.000.000 đồng chưa thuế, thuế 6.000.000 đồng, khách chuyển khoản: Nợ 112 66.000.000, Có 511 60.000.000, Có 33311 6.000.000.

Sau 60 tháng, 2147 đạt 1.500.000.000 đồng, giá trị còn lại 4.500.000.000 đồng. Bán với giá 5.500.000.000 đồng chưa thuế, thuế 550.000.000 đồng: Nợ 112 6.050.000.000, Có 511 5.500.000.000, Có 33311 550.000.000. Ghi giảm: Nợ 2147 1.500.000.000, Nợ 632 4.500.000.000, Có 217 6.000.000.000. Môi giới 20.000.000 đồng: Nợ 632 20.000.000, Có 112 20.000.000. Cuối kỳ kết chuyển, lãi của hoạt động bán là 5.500.000.000 − 4.500.000.000 − 20.000.000 = 980.000.000 đồng, báo cáo kết quả kinh doanh trình bày theo số thuần ở chỉ tiêu lãi, lỗ bán, thanh lý bất động sản đầu tư.

Thông tư 133 với tài khoản 217 chỉ có nguyên tắc và kết cấu, không có phần bút toán từng giao dịch. Thông tư 99 thêm phần phương pháp kế toán gồm mua, mua trả chậm, tự xây, nâng cấp, thuê tài chính, bán, cho thuê, chuyển mục đích và hoàn nhập giảm giá, như bảng trên.

Bán trả chậm cũng khác. Thông tư 133 ghi doanh thu theo giá trả tiền ngay, phần chênh lệch với tổng tiền phải trả là doanh thu tiền lãi chưa thực hiện. Thông tư 99 vẫn lấy giá trả tiền ngay làm doanh thu, nhưng lãi trả chậm ghi dần vào doanh thu tài chính từng kỳ, theo dõi chi tiết và thuyết minh tổng lãi phải thu, đã thu, còn phải thu. Thông tư 133 còn nêu trường hợp nộp thuế GTGT trực tiếp thì doanh thu bán là tổng giá thanh toán.

Số dư 217 và 2147 đi thẳng sang sổ mới vì số hiệu không đổi, xem bài chuyển số dư sang Thông tư 99. Danh mục đầy đủ ở bài hệ thống tài khoản kế toán theo Thông tư 99.

ketoanx.com/assets

Các bước

1. 1

   Mở Tài sản, chi phí → Ghi tăng tài sản, khung Ghi tăng có chứng từ. Ô Mã TSCĐ nhập NHA-01, ô Tên tài sản nhập Tòa nhà cho thuê, ô Ngày ghi tăng là ngày mua.

2. 2

   Ô Nguyên giá (chưa thuế) nhập 6.000.000.000. Ô Thời gian sử dụng (tháng) đổi 60 mặc định thành 240. Giá trị thanh lý để 0.

3. 3

   Ô TK nguyên giá đổi thành 217, ô TK hao mòn đổi thành 2147, ô TK chi phí khấu hao đổi thành 632, vì mặc định các ô này vẫn theo 211. Khấu hao bất động sản cho thuê phải đi vào giá vốn nên không để 642. Bất động sản chờ tăng giá thì đánh dấu ô Không tính khấu hao.

4. 4

   Ô Nguồn hình thành để Mua mới (Có 331, 112, 111), ô TK đối ứng (Có) để trống thì phần mềm ghi Có 331 theo nguồn, gõ 112 nếu trả ngay. Ô Thuế suất GTGT % (khi mua) nhập 10, hoặc nhập số trong ô Hoặc tiền thuế GTGT. Chọn Nhà cung cấp và điền hóa đơn nếu có.

5. 5

   Bấm Ghi tăng và xác nhận. Mỗi tháng vào Tài sản cố định, chọn kỳ ở ô Kỳ rồi bấm Tính khấu hao kỳ.

6. 6

   Chuyển TSCĐ đang tự dùng sang cho thuê: bấm mã tài sản để mở thẻ, tìm mục Chuyển loại tài sản. Nhập Ngày chuyển, TK nguyên giá mới 217 (ô mặc định đã là 217 với tài sản không phải bất động sản đầu tư), để trống TK hao mòn mới và TK chi phí khấu hao mới để phần mềm lấy 2147 và 632, rồi bấm Chuyển loại.

7. 7

   Bán: ở thẻ tài sản, mục Ghi giảm, nhập Ngày ghi giảm, Lý do ghi giảm. Với thẻ 217, ô TK xử lý giá trị còn lại đã điền sẵn 632 và ô TK thu nhập gợi ý 511, đúng Thông tư 99; để nguyên. Nhập Giá bán thanh lý (chưa thuế) 5.500.000.000, Thuế suất GTGT % 10 hoặc tiền thuế trên hóa đơn ở Hoặc tiền thuế GTGT (theo hóa đơn), TK nhận tiền (131, 111, 112) 112, chọn Khách mua, điền Ký hiệu hóa đơn, Số hóa đơn, Ngày hóa đơn, bấm Ghi giảm.

Phần mềm tự ghi gì

Ghi tăng sinh chứng từ Nợ 217 6.000.000.000, Nợ 1332 600.000.000, Có 112 6.600.000.000. Mỗi tháng tính khấu hao ghi Nợ 632 25.000.000, Có 2147 25.000.000. Chuyển loại ghi Nợ 217, Có 211 theo nguyên giá và Nợ 2141, Có 2147 theo hao mòn lũy kế. Ghi giảm trích nốt khấu hao tháng ghi giảm, rồi Nợ 2147, Nợ tài khoản xử lý giá trị còn lại, Có 217, kèm Nợ 112, Có tài khoản thu nhập, Có thuế đầu ra.

Kiểm lại và giới hạn

Xem thẻ và hao mòn ở Tài sản, chi phí → Sổ tài sản, bảng khấu hao, số dư 217 và 2147 ở Báo cáo → Sổ chi tiết. Khi ghi giảm thẻ 217, hai ô TK xử lý giá trị còn lại và TK thu nhập mặc định 632 và 511 (công ty theo Thông tư 133 là 5118); hệ thống tài khoản thiếu các tài khoản này thì ô quay về 811 và 711 của tài sản cố định thường, khi đó bạn phải tự sửa. Hai giới hạn: KetoanX chưa có thao tác chuyển bất động sản đầu tư sang hàng tồn kho (156) để cải tạo rồi bán, và chưa ghi tự động phần tổn thất giảm giá của bất động sản chờ tăng giá: hai bút toán đó bạn lập tay bằng Chứng từ nghiệp vụ khác. KetoanX không có chế độ kế toán hộ kinh doanh, bài này áp dụng cho doanh nghiệp. Cách chuyển sổ nằm ở trang phần mềm kế toán Thông tư 99.

Các bước chi tiết hơn, kèm những trường hợp ít gặp, nằm ở bài hướng dẫn sử dụng tài sản cố định.