01
Thuế cho thuê nhà, tài sản tính thế nào
Cho thuê bất động sản, trừ kinh doanh lưu trú, chịu TNCN 5% trên phần doanh thu vượt mức không phải nộp thuế (Điều 7 khoản 4 Luật Thuế TNCN 109/2025/QH15). Mức ấy hiện là 1 tỷ đồng một năm theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP, đổi từ 500 triệu đồng với hiệu lực từ 01/01/2026. GTGT là 5% trên tổng doanh thu cho thuê. Tờ khai 01/BĐS của Thông tư 50/2026/TT-BTC ghi công thức rõ: thuế GTGT bằng tổng doanh thu phát sinh trong kỳ nhân 5%; thuế TNCN bằng doanh thu trừ phần doanh thu được trừ, nhân 5%.
Cho thuê tài sản không phải bất động sản, như xe, máy móc, cũng chịu 5%: GTGT trên toàn bộ doanh thu, TNCN trên phần doanh thu vượt mức. Kê khai theo tờ khai hộ kinh doanh 01/CNKD ở dòng cho thuê tài sản trừ bất động sản. Cho thuê ngắn ngày kiểu kinh doanh lưu trú nằm ngoài quy tắc 5% của bất động sản và tính như hộ kinh doanh dịch vụ, theo bài cách tính thuế GTGT và TNCN của hộ kinh doanh.
Doanh thu là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng. Tiền phạt, tiền bồi thường chủ nhà nhận theo hợp đồng tính riêng và chịu TNCN 5% (dòng 14, 15 của tờ khai 01/BĐS). Bên thuê trả trước tiền nhiều năm thì doanh thu được phân bổ cho số năm trả trước, hoặc tính một lần theo số tiền đã trả (Điều 5 khoản 2 Nghị định 68/2026/NĐ-CP).
02
Mức trừ 1 tỷ đồng khi có nhiều hợp đồng
Cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở nhiều nơi chỉ được trừ 1 tỷ đồng một lần cho tất cả hợp đồng trong năm. Chủ nhà chọn một hoặc vài hợp đồng để áp mức trừ; hợp đồng chọn chưa trừ đủ 1 tỷ thì tiếp tục trừ sang hợp đồng khác cho đến đủ (Điều 4 khoản 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP).
Khi một bên đi thuê khai thay, nộp thay, chủ nhà và bên thuê phải ghi rõ trong hợp đồng cho thuê nội dung khai thay, nộp thay và số tiền được trừ khi tính TNCN. Ví dụ chủ nhà có căn A cho công ty thuê 720 triệu đồng một năm và căn B cho cá nhân thuê 480 triệu đồng. Hợp đồng A ghi bên thuê khai thay và số được trừ 720 triệu; chủ nhà tự khai căn B và trừ nốt 280 triệu. TNCN của A bằng 0 vì 720 − 720 = 0, của B là (480 − 280) × 5% = 10 triệu đồng. GTGT tính trên toàn bộ doanh thu 1,2 tỷ đồng của cả hai căn: 1,2 tỷ × 5% = 60 triệu đồng.
03
Tự khai hay để bên thuê khai thay
Chủ nhà không hoàn toàn được chọn. Hợp đồng thuê giữa chủ nhà là cá nhân và bên thuê là tổ chức có thỏa thuận bên đi thuê khai thuế thay, nộp thuế thay thì tổ chức làm việc đó thay chủ nhà, theo kỳ thanh toán tiền thuê. Nếu hợp đồng không có thỏa thuận thì chủ nhà tự khai. Cá nhân cho cá nhân thuê thì chủ nhà phải trực tiếp khai (Điều 8 khoản 3 điểm đ Nghị định 68/2026/NĐ-CP).
Mã số thuế của cá nhân cho thuê ghi trên tờ khai; thủ tục đăng ký thuế ở bài đăng ký thuế, thay đổi thông tin và trạng thái mã số thuế. Bên đi thuê khai thay dùng tờ khai 01/TCKT kèm phụ lục 02/BK-KTBĐS ghi chi tiết từng chủ nhà. Phụ lục này có cột doanh thu được trừ và ô đánh dấu cá nhân thuộc diện không phải nộp thuế, nên chủ nhà cần báo cho bên thuê tổng doanh thu cả năm mình có từ mọi nơi. Chủ nhà tự khai dùng tờ khai 01/BĐS và phụ lục bảng kê chi tiết bất động sản 01/BK-BĐS (Điều 4 Thông tư 18/2026/TT-BTC, mẫu 01/BĐS đã được Thông tư 50/2026/TT-BTC thay mẫu). Từ kỳ 01/7/2026, Thông tư 89/2026/TT-BTC thay một số mẫu của bên khai thay, trong đó có 01/TCKT và 01/BK-KTHTKD; mẫu 02/BK-KTBĐS không nằm trong danh sách thay.
04
Hạn nộp và nơi nộp
Chủ nhà tự khai được chọn khai hai lần trong năm, hạn lần một ngày 31/7 và lần hai ngày 31/01 năm sau, hoặc khai một lần theo năm, hạn 31/01 năm sau. Bên thuê khai thay thì theo kỳ thanh toán tiền thuê. Hạn nộp thuế trùng ngày cuối của hạn nộp tờ khai, và gặp ngày nghỉ thì dời sang ngày làm việc kế tiếp, như bài kê khai, nộp thuế hộ kinh doanh đã nêu.
Hồ sơ nộp cho cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê. Chủ nhà có nhiều bất động sản, cùng tỉnh hay khác tỉnh, khai chung trên một hồ sơ và chọn một cơ quan thuế nơi có bất động sản để nộp, rồi nộp thuế theo từng nơi có bất động sản (Điều 8 khoản 4 điểm d Nghị định 68/2026/NĐ-CP). Bên thuê khai thay thì lập tờ khai theo từng xã, phường nơi có bất động sản. Các nhóm doanh thu của hộ và mốc hiệu lực xem ở bài thuế hộ kinh doanh 2026.
05
Hợp đồng ký trước 2026 và các điểm chuyển tiếp
Hợp đồng thuê ký trước 01/01/2026 mà thời hạn còn lại trên 6 tháng, đã nộp thuế theo cách cũ, được điều chỉnh theo mức mới. Thông tư 18/2026/TT-BTC cho điều chỉnh tờ khai năm 2025 theo mẫu 01/TTS của Thông tư 40/2021/TT-BTC, và khai doanh thu năm 2026 theo tờ khai 01/BĐS. Hộ đã khai và nộp theo Thông tư 40 thì không phải điều chỉnh lại, chưa khai thì làm theo hồ sơ mới và không bị xử phạt (Điều 8 Thông tư 18/2026/TT-BTC).
06
Ví dụ tính tay
Chủ nhà có một căn cho thuê 150 triệu đồng một tháng, tức 1,8 tỷ đồng một năm, không có nguồn thuê khác. GTGT: 1,8 tỷ × 5% = 90 triệu đồng. TNCN: (1,8 tỷ − 1 tỷ) × 5% = 40 triệu đồng. Tổng 130 triệu đồng cả năm. Chủ nhà cho thuê 70 triệu đồng một tháng, tức 840 triệu đồng một năm, không nộp GTGT hay TNCN mà chỉ thông báo doanh thu bằng mẫu 01/BĐS.
07
KetoanX và thuế cho thuê nhà
KetoanX không có chế độ kế toán hộ kinh doanh và không lập tờ khai thuế của cá nhân cho thuê. Công ty đi thuê nhà của cá nhân ghi chi phí thuê trên KetoanX như mọi chi phí khác; tờ khai 01/TCKT thì KetoanX không lập, công ty khai và nộp trên cổng thuế. Chi phí thuê nhà, thuê xe của cá nhân được trừ khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp hay không xem bài thuê văn phòng, nhà, xe của cá nhân.
08
Câu hỏi thường gặp
Hai câu chủ nhà hay hỏi khi ký hợp đồng: công ty thuê có bắt buộc khai thay không, và thông báo doanh thu dưới 1 tỷ dùng mẫu nào.
Công ty thuê nhà có bắt buộc khai thay cho chủ nhà không?
Chỉ khi hợp đồng thuê có thỏa thuận bên đi thuê khai thay, nộp thay. Không có thỏa thuận thì chủ nhà tự khai. Cá nhân thuê của cá nhân khác thì không có chuyện khai thay.
Thông báo doanh thu cho thuê nhà dưới 1 tỷ nộp mẫu nào?
Mẫu 01/BĐS, đánh dấu ô cá nhân cho thuê bất động sản thông báo doanh thu năm từ 1 tỷ đồng trở xuống, và nộp cho cơ quan thuế nơi có bất động sản. Số liệu cần khớp với số tiền thuê nhận trên tài khoản đã thông báo cho cơ quan thuế, xem bài thông báo tài khoản ngân hàng và địa điểm kinh doanh.
Bài liên quan
Hộ kinh doanh
Thuế hộ kinh doanh 2026: bỏ khoán, ngưỡng 1 tỷ
Từ 01/01/2026 hộ kinh doanh tự khai thuế, không còn nộp khoán.
Thuế TNDN
Thuê nhà của cá nhân làm văn phòng: hạch toán
Thuê tài sản của cá nhân chỉ cần hợp đồng thuê và chứng từ trả tiền để tiền thuê vào chi phí được trừ, không cần hóa đơn.
Hộ kinh doanh
Hộ kinh doanh có phải xuất hóa đơn không
Hộ kinh doanh doanh thu năm trên 1 tỷ đồng, hoặc bán tài sản phải đăng ký quyền sở hữu như ô tô, nhà đất, phải dùng hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế hoặc hóa đơn máy tính tiền nối dữ liệu.
Dùng thử trên sổ của chính bạn
Đăng ký mất vài phút, không cần thẻ thanh toán. Mọi chức năng đều miễn phí.